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DISPOSITIF PASS-FONCIER : ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE

Le dispositif Pass-Foncier sous forme de prêt à remboursement différé

La loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 (loi MLLE) permet d’ouvrir le dispositif Pass-Foncier au collectif. En effet, le dispositif Pass-Foncier® (Marque déposée pour le compte du 1 % Logement) qui reposait sur le portage du foncier s’appliquait exclusivement à l’acquisition ou la construction d’une maison individuelle neuve (hors copropriété horizontale).

La loi MLLE du 25 mars 2009 permet désormais l’extension de l’allègement de TVA aux opérations Pass-Foncier® lorsque ce dernier prend la forme d’un prêt à remboursement différé consenti par un CIL (Comité Interprofessionnel du Logement).

L’allègement fiscal concerne les opérations de vente ou de construction d’un logement neuf, en individuel et en collectif, en secteur diffus ou en secteur groupé.

Contrairement au dispositif Pass-Foncier® mis en place par la convention du 20 décembre 2006 qui repose sur un montage juridique spécifique (bail à construction Pass-Foncier®), le nouveau dispositif ne nécessite pas de montage juridique particulier pour les opérations d’accession concernées.

Les caractéristiques financières du prêt (profil de remboursement, taux d’intérêt, montant…) sont précisées par l’arrêté du 20.5.09 (JO du 24.5.09) modifiant l’arrêté du 16 mars 1992 relatif aux conditions d’utilisation des sommes recueillies au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.

Ce nouveau dispositif coexiste avec le dispositif Pass-Foncier® sous forme de bail à construction. Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un Pass-Foncier® est prévu dans le cadre du plan de relance. Une circulaire du 30 janvier 2009 établit une dotation régionale indicative des Pass- foncier.

Conditions relatives au bénéficiaire du PASS-FONCIER®
(loi MLLE : art 52/CGI art 278 I 3 octies, arrêté et décret du 7 avril 09/CCH : art. R318.29)

Le bénéficiaire du prêt doit remplir trois conditions cumulatives :

Première condition: être primo-accédant de sa résidence principale

Cette condition s’apprécie de la même façon que dans le cadre du Prêt à taux zéro (PTZ) : le bénéficiaire du  dispositif PASS-FONCIER ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au titre des deux dernières années.

Comme dans le cadre du PTZ, la condition de primo-accession n’est pas exigée dès lors que le bénéficiaire se trouve dans l’une des situations suivantes : titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341- 4 du Code de la sécurité sociale, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

Deuxième condition: bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.

Les montants et les formes des aides éligibles sont identiques à celles déclenchant la majoration du PTZ.

Ainsi, l’aide doit obligatoirement prendre la forme soit d’une :

- subvention ;

- bonification permettant l’octroi d’un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché ;

- mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d’implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n’excède pas 15 euros par an.

Pour les deux premières formes d’aide, le montant de la subvention accordée ou le coût de la bonification supporté par la collectivité locale doit être d’un montant minimum :

Troisième condition: disposer de ressources inférieures ou égales aux plafonds applicables dans le cadre de la réglementation PSLA.

Les ressources prises en compte correspondent à l’ensemble des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement (accédants et personnes destinées à occuper le logement).

Depuis le 10 avril 2009, les plafonds PSLA correspondent aux plafonds PTZ et sont les suivants :

Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision par le collecteur associé de l’UESL d’octroyer le Pass-Foncier est signée par l’accédant (revenu fiscal de référence de 2007 pour une décision d’octroi de prêt Pass-Foncier signée en 2009).

Les opérations éligibles au prêt PASS-FONCIER®
(loi MLLE : art 52. /CGI art 278 sexiesI 3 octies)

Vente ou construction de logement neuf

Sont éligibles au prêt Pass-Foncier la vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être occupé à titre de résidence principale par un ménage primo-accédant qui remplit certaines conditions.

Pour mémoire, au sens fiscal (champ d’application de la TVA), est considéré comme logement neuf le logement qui est achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a pas fait l’objet, depuis son achèvement, d’une vente à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.

Un immeuble ou un logement est considéré comme achevé à partir du moment où les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou à partir du moment où il est occupé, même partiellement.

Les textes à venir (instruction fiscale) préciseront sans doute les opérations éligibles au prêt. Devraient être principalement concernées les opérations de construction d’un logement neuf, les ventes en l’état futur d’achèvement, les ventes après complet achèvement d’un logement neuf.

Prix de vente ou de construction

Le prix de vente ou de construction du logement bénéficiant d’un prêt à remboursement différé dans le cadre du dispositif PASS-FONCIER est soumis aux mêmes conditions de prix que les opérations PSLA.

En effet, jusqu’à présent, seules les opérations réalisées à l’aide d’un PSLA étaient soumises à un plafonnement du prix de vente. L’extension de cette règle aux opérations bénéficiant d’un prêt Pass-Foncier répond à une logique de maîtrise des coûts des opérations d’accession sociale à la propriété bénéficiant d’un ou plusieurs avantages fiscaux.

Ainsi, le prix de vente ou de construction (TTC) du logement ne doit pas excéder les montants suivants exprimés en m² de surface utile et variables suivant les zones géographiques A, B1, B2 et C (arrêté du 29 avril 2009 : JO du 3 mai 2009) :

- zone A : 4 100 €

- zone B1 : 2 750€

- zone B2 : 2 400 €

- zone C : 2 100 €

A noter : pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.

Par ailleurs, dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour des caractéristiques équivalentes, le prix de vente ou de construction hors taxes des logements ne peut excéder celui des logements pour lesquels le taux réduit de TVA de 5,5% ne s’applique pas. Cette précision, a pour objectif d’éviter la captation par les promoteurs ou les constructeurs de l’avantage de TVA accordé aux primo-accédants.

Caractéristiques du prêt du dispositif PASS-FONCIER®

Montant du prêt PASS-FONCIER®

Le montant du prêt à remboursement différé Pass-Foncier octroyé par les CIL est égal à 30 % du coût total d’opération dans la limite d’un plafond variable selon la zone géographique (A, B1, B2 et C).

- zone A : 50 000 €

- zone B1 : 45 000 €

- zone B2 : 40 000 €

- zone C : 30 000 €

Le coût total de l’opération comprend les mêmes éléments (toutes taxes comprises) que dans le cadre de la réglementation PTZ :

- la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;

- les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;

- le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;

- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité (Code des assurances : art. L. 241-1) ou à l'assurance dommages-ouvrage (art. L. 241-2) ;

- certaines taxes afférentes à la construction : taxe locale d’équipement (CGI : art. 1585 a) ;

- en Ile de France, taxe complémentaire à la TLE (CGI : art. 1599 octiès) ;

- taxe pour le financement des CAUE (CGI : art. 1599 b) ;

Si  vous souhaitez plus d’informations concernant le dispositif PASS FONCIER, contactez notre cabinet de défiscalisation immobilière Pierre & Defisc, située à Aix en Provence (13).